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封面图｜《甲方乙方》剧照

演讲：冯仑（微信公众号：风马牛地产商讨院）

全文共 3366 字，预测阅读时代 8 分钟

房地产是什么？

用一句话来讲，房地产是创造最具价值的固定的东说念主造空间，是作念有生意价值、但又固定的东说念主造空间，不是汽车、火车、飞机等这些挪动的东说念主造空间。

什么是最有价值的固定的东说念主造空间？「有价值」主要体面前价钱方面。比如卖的贵或者房钱高。关于购买者来说，通过插足货币赢得物理空间，同期空间自己还可能升值。关于开发者来讲，通过插足资金建造屋子，卖出去之后赢得超出本钱的利润，或者通过出租赢得稳固的现款流。

在计议有价值的固定的东说念主造空间之前，咱们先聊聊东说念主类为什么会生活在这么的东说念主造空间里？有本书叫《东说念主类简史》，大体讲的是从天地大爆炸出现存机生物到站立行走的智东说念主，临了演进到咱们今天的流程。

学会站立行走之后的东说念主类，起程点身上有好多毛发，为了散热，他们冉冉进化，启动褪毛。褪毛后的东说念主类很难哑忍表象变化和刺痛，在这种情况下，为了保暖，他们启动寻找洞穴。

几千年以前，在中国陕西，东说念主们第一次把东说念主造空间当成生涯的所在，一启动是在树上，其后又掏了窑洞。直到有了商场经济，每一个东说念主造空间启动有了价钱，才有了面前的房地产。

那么决定房地产的价值是什么？我以为主要有四个要素。

第一，位置。

位置决订价钱，这一规定一直莫得变化。而评价一个位置好不好的中枢圭臬即是东说念主流量。东说念主流量意味着支付才调强、需求蓬勃、对空间使用的频率高。具体来说，东说念主流量越多的所在，需求越高。比如十字街头、船埠、机场东说念主流密集的交通重要所在需求频次高，空间生意契机多，房钱也当然提高。

相悖，像喜马拉雅山这么的所在，当然条目专有，但由于东说念主流帮忙，需求不及，空间的生意价值就难以体现。「好的位置」不是单纯指地舆位置的优胜，而是背后荫藏的需求逻辑。关于任何东说念主造空间来说，只好能引诱填塞的东说念主流量，即使是资源有限、条目一般的所在，也能通过能手流量来达成收费。

我有一个一又友蓝本是开发屋的雇主，考虑了好多家发屋。有一次他去爬山时突发奇念念：要是我在珠穆朗玛峰上开一家发屋会怎么样？于是，他设想了一套可以挪动的空间，并将它搬到珠峰大本营。令东说念主不测的是，这个看似「乖张」的念念法，临了确凿成效了。珠峰虽说平时东说念主流未几，但关于那些登攀珠峰的东说念主来说，登攀流程一般需要 3 到 5 个月，而其剃头也成了一个刚需。

在统共珠峰大本营，他的发屋成为独一的固定的东说念主造空间。除了剃头，他的发屋还能提供喝水、休息等就业，满足了登山者的多种需求。尽管他的发屋不到三十平米，但凭借有限的供给和远大的需求，也达成了盈利。是以，一个看似弗成能赢利的生意，但由于需求的极端性和供给的稀缺性最终也成效了。

第二，本事。

在传统想法中，地盘是有限的，横向空间一朝被占用，便无法膨胀。但跟着建筑本事的发展，垂直空间的开发让地盘的「无尽性」成为可能。

比如以前楼高是 30 米到 50 米，面前楼高可以达到 300 米、500 米，甚而更高。疏通面积的地盘承载了更多的建筑空间。是以本事越先进，建筑越高，地盘的单元本钱越低，出售的空间越多，开发商赚的钱也就更多。况且跟着经济发展和房价高涨，开发商就有能源拆旧建新，提高容积率，进而创造更大的经济效益。

很故真谛的一件事情，城市发展的历史深刻，每 70 年，城市建筑的平均高度会加多约 100 米。原因是建筑本事不时高出，地盘的使用后果不时提高。是以本事关于房地产相配紧要，它决定空间的建形本钱和可能性。

家喻户晓，上海中心大厦是 632 米，迪拜塔是 828 米，本拉登的故乡吉达正在尝试建造 1008 米高的吉达塔。不外，当建筑高度杰出一定限制，本事本钱也会成为胁制要素。吉达塔曾屡次因为本事本钱停工。2023 年，吉达塔文告重启施工，预测 2028 年齐备，比原策画延长了 8 年。

可以说，东说念主类不时往高处建屋子，一方面是为了缩短单元建筑本钱，另一方面向使用者提供专有的体验。

第三，举止。一个空间的价钱除了位置、本事除外，还取决于你在这个空间里的举止。不同业为带来不同的现款流量，现款流量决定了房钱，房钱决定了物业价钱。

房地产和社会学有些接近，咱们时常商讨空间举止，就发现了一个真谛的形势。在统共空间举止内部，从现款流的渠说念来看，站着不如坐着，坐着不如躺着，活东说念主不如死东说念主。比如说你到购物中心逛街，你站着散步是不付费的，但要是你要坐下，那确定就要掏钱了。

是以咱们要商讨空间是否赢利，一定要念念办法让东说念主多坐一会。坐也有好多种款式，坐着开会现款流低，打牌赌博现款流高少许，吃饭的现款流介于两者之间。现款流量好，租借者就鼎沸支付比较高的房钱，物业也比较值钱。

咱们再往下看，躺着比坐着还挣钱。行家知说念，去桑拿、好意思容，病院王人很用钱。东说念主身后，你让他躺在殡仪馆内部，用度更高。你有办法让东说念主尽量王人躺着，就可以收好多钱。

以告别厅为例，北京八宝山、上海龙华等地的房钱是寰球最高的。一个不及 300 平米的场合，每小时可收费上万元，一年 365 天负荷运转，年收入精真金不怕火过百万，且运营本钱极低，基本次第即可满足需求。

再比如太平间里以立方米计费的冰柜，每晚收费甚而杰出五星级栈房。比较普通住宅按闲居收费的方式，极端场景按举止或立方米收费的模式，展现出空间运营收入的远大后劲。是以，深度商讨东说念主的举止模式与场景需求，挖掘不同业为场景的价值，才能晋腾飞间收益。

第四，惩处。

惩处的中枢在于对归并空间的科学优化与高效运用。比如，一个灯光设想可能适当审好意思，但不适当健康圭臬，就会影响使用者的健康与体验，这是一个惩处问题。一样，空协调机电开辟怎么运行来降粗劣耗、提高后果，亦然惩处的重要点。关于工场企业来说，厂房的电力使用是否合理、空间是否过大或不及，王人径直影响运营本钱和资源运用后果。咱们通过科学惩处，可以让空间和次第达成健康、节能和高效的抽象价值。

例如来说，北京王人门机场和上海浦东机场限制远大，但对比海外的一些机场，设想上存在一些本钱与效益之间的矛盾。比如说，北京王人门机场 T3 航站楼的空调电费在夏天降辞谢冬天供暖时相配高。要是在设想阶段引入专科团队，他们唐突会遴选多个微型模块化空间设想，将空调需求逼近在中枢区域，而非大面积秘籍，这么可以大幅缩短运营本钱。

肖似的问题还出面前国度大型各人基础次第的缔造方面。比如国度绽开场鸟巢为了简约本钱取消了面目顶盖，但导致面目日常帮忙难度和用度极高。每次举止收尾后，清算座椅成为了一大挑战。要是际遇下雨、下雪等恶劣天气，场馆更是无法使用。

是以空间的着实价值不仅在于建造自己，更与后期的惩处互联系注。房地产的中枢价值在于创造高效、合理的固定东说念主造空间，而这一价值由四个重要要素决定：位置、本事、举止和惩处。面目从设想之初就需要温雅空间的长久运用后果，幸免无谓要的滥用，从而使空间的功能性与经济价值达到最大化。

接下来，咱们望望畴昔房地产会怎么发展？从行业来说，刻下的房地产行业依然以两个中枢指标为主：创造固定空间和创造价值。联系词，跟着经济发展和社会需求的变化，家具业态启动发生变化。由住宅转向其他七大类家具，这七大类家具给咱们带来了更多的契机。

最初是办公业态，涵盖写字楼、商务花坛和分享办公空间等，满足了当代经济举止的万般化需求；其次是生意业态，包括购物中心、社区生意、王人市中枢区的百货和抽象生意体；第三是栈房度假业态，满足失业旅游需求；第四是物流仓储，尤其是跟着电商的兴起，仓储和物流需求急剧增长；第五是诠释研发，不时鼓吹常识和本事的改进；第六是医疗健康，跟着东说念主们对健康温雅度的提高，这一鸿沟也在不时膨胀；临了是政府物业，这类物业包含一些极端场所，如监狱、法院等。

真谛的是，在海外，一些监狱也曾启动生意化，私东说念主企业可以通过投资缔造监狱，并将其租借给政府联系部门，比如执法局，临了公司取得了可以的收益。这种模式的上风在于：最初，客户（执法局）闲静度险些 100%，因为行恶无法抒发不悦；其次，物业费由政府支付，且租期稳固，平凡可达到 20 年；再者，物业可以提供升值就业，如餐饮供应和保供保险等，进一步提高收益。这种生意模式既有永久稳固的房钱收入，又能满足社会公益需求，是一种相对理念念的投资景色。

总之，房地产启动进入一个着实可握续的健康发展阶段。之前，咱们老说，房地产行业是什么？房地产行业尽头通俗，咱们的责任即是创造最具价值的固定的东说念主造空间。是以，房地产行业要创造最具价值的固定的东说念主造空间，要么是售价，要么是房钱。关于畴昔房地产发展，咱们相配有信心，只好中国经济握续增长，只好城镇化约束，只好咱们消耗不时升级，咱们的好日子就在后面。